Kürzungsbeträge für Mietverträge, die nach Abschluß der Modernisierung abgeschlossen wurden sind nur anzugeben, wenn eine vertragliche oder gesetzliche Regelung dies bestimmt.

LG Berlin, Urteil vom 17. Januar 1997 – 65 S 313/96 -

Der Vermieter hatte im Jahre 1982 mit öffentlichen Baukostenzuschüssen die Wohnung des Mieters modernisiert und die Modernisierungsarbeiten im Jahre 1984 beendet. Das Mietverhältnis mit dem Mieter wurde im Jahre 1986 begründet. Der Vermieter verlangte die Zustimmung zu einer Mieterhöhung ohne die Kürzungsbeträge für Baukostenzuschüsse zu berücksichtigen. Der Zustimmungsklage wurde stattgegeben.

Die Kammer führt in ihrer Urteilsbegründung aus, daß die Vergünstigungen aus öffentlichen Mitteln oder Mieterdarlehen bei einer Mieterhöhung nach § 3 MHG berücksichtigt werden müßten, damit sie dem Mieter zugute kommen. Allerdings führten die Modernisierungsmaßnahmen in der Regel auch dazu, daß die ortsübliche Vergleichsmiete nach der Modernisierung höher liege als zuvor. Damit ein Vermieter über den Umweg des § 2 MHG nicht die eigentlich dem Mieter zustehenden Förderungsbeträge in Anspruch nehmen könne, müßten auch in diesem Fall die entsprechenden Kürzungsbeträge zu berücksichtigt werden.

Die Kammer stellt klar, daß Voraussetzung für die Berücksichtigung von Kürzungsbeträgen eine vom Vermieter durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ist. Diese führt in einem bestehenden Mietverhältnis dazu, daß der Gegenstand des laufenden Mietverhältnisses verändert werde. Bei der Neuvermietung einer modernisierten Wohnung entfalle jedoch die Wirkung der Mieterhöhung des § 3 MHG einschließlich der dort vorgenommenen Kürzungen und der Mieter zahle eine neue Gesamtmiete.

Diese Überlegungen sind nach Ansicht der Kammer auf die Mieterhöhung nach § 2 MHG zu übertragen. Komme es also nach Abschluß der Modernisierung zu Neuvermietung der Wohnräume, dann ergebe sich aus § 2 MHG nicht die Pflicht Förderbeträge anteilig zu berücksichtigen. Eine Bindung des Vermieters könne dann nur noch aus dem Gesetz oder aus den vertraglichen Vereinbarungen abgeleitet werden. Im vorliegenden Fall war die Laufzeit des Modernisierungsvertrages zwischen dem Land Berlin und dem Vermieter bereits abgelaufen. Mangels einer gesetzlichen Regelung waren daher nach Ansicht der Kammer die Kürzungsbeträge bei der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Thomas Gründt