Kürzungsbeträge sind jedenfalls dann nicht abzuziehen, wenn die Laufzeit des Modernisierungsvertrages zwischen dem Land Berlin und dem Vermieter zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsbegehrens beendet war.

LG Berlin, Urteil vom 6. Januar 1997 - 62 S 364/96 -

Dem Vermieter wurde im Jahr 1983 ein einmaliger (nicht zurückzahlbarer) Baukostenzuschuß gewährt. Dieser wurde sowohl für die Instandsetzung als auch für die Modernisierung der Wohnung verwendet. Der Vermieter verlangte vom Mieter im Jahre 1996 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG. In der Zustimmungserklärung waren die Förderbeiträge nicht ausgewiesen und auch nicht berücksichtigt worden.

Die 62. Kammer des Landgerichts Berlin hat in ihrer Begründung ausgeführt, die oben genannten Kürzungsbeträge müßten vom Vermieter nicht angegeben werden. Aus dem Umstand, daß zu irgend einem Zeitpunkt einmal Mittel aus öffentlichen Haushalten für die Mietsache gewährt worden sind, folge nicht, daß in dem Mieterhöhungsverlangen angegeben werden müsse, wann diese Mittel gewährt worden sind, ob die Förderung ausgelaufen ist bzw. ob eine Bindung noch besteht. Dem Mieter stehe allenfalls ein gesonderter Auskunftsanspruch gem. § 242 BGB zu.

In dem Mieterhöhungsverlangen sind nach Ansicht der Kammer die Kürzungsbeträge schon deshalb nicht abzuziehen, weil die Laufzeit des Modernisierungsvertrages zwischen dem Vermieter und dem Land Berlin zu diesem Zeitpunkt bereits beendet war.

Der § 2 MHG sehe ausdrücklich vor, daß Kürzungsbeträge zu berücksichtigen sind. Die Frage, wie das zu geschehen habe, könne jedoch nur für Mieterhöhungen gem. § 3 MHG klar beurteilt werden, da bei der Berechnung des Modernisierungszuschlages die entsprechenden Mittel aus der öffentlichen Förderung einmalig abzuziehen sind. Bei dieser Art der Erhöhung verbleibe es dann auf Dauer bei dem reduzierten Modernisierungszuschlag. Dieser Umstand werde im Laufe der Zeit jedoch dadurch relativiert, daß der Modernisierungszuschlag zu einem späteren Zeitpunkt mit der übrigen Miete »verschmelze« und sich niveaumäßig auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausrichte. So gesehen finde die Förderung nur einmalig Berücksichtigung.

Die Situation einer Mieterhöhung nach § 2 MHG sei anders. Das Gesetz schweige dazu, ob die Kürzungsbeträge bei jeder Mieterhöhung abzuziehen sind, oder ob eine Kürzung nur bei der ersten Mieterhöhung nach Abschluß der Modernisierung erfolge müsse. Das Gericht ist der Ansicht, aus dem Umstand, daß das Gesetz dazu »schweige« könne nicht gefolgert werden, die Anrechnung von Kürzungsbeträgen habe bis in »alle Ewigkeit« zu erfolgen. Auf diese Weise würde dem Mieter ein weitaus größerer Vorteil zufließen, als bei einer Mieterhöhung nach § 3 MHG. Da der Vermieter zwischen beiden Erhöhungsmöglichkeiten wählen könne, müsse für die Erhöhung nach § 2 MHG eine gleichwertige Kürzung in Betracht kommen.

Darüber hinaus stellt das Gericht fest, daß ein Teil der Baukostenzuschüsse für die Instandsetzung und ein Teil für die Modernisierung der Wohnung verwendet wurde. Dem Vermieter sei es in diesen Fällen nicht mehr möglich, nachträglich zwischen den verschiedenen Baumaßnahmen zu differenzieren, so daß dann überhaupt keinen Kürzungsbetrag angeben könne.

Schließlich habe die Förderung durch das Land Berlin aufgrund der Modernisierungsvereinbarung zu einer Verringerung der damals gezahlten Mieten geführt. Die Fördermittel hätten somit die Mietentwicklung nach entscheidend (nach unten) geprägt. Aus diesem Grunde kommen sie nach Ansicht des Gerichts auch für die Zukunft dauerhaft dem Mieter zugute.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Thomas Gründt

Anmerkung:

Die eigenwilligen Rechtsansichten des Vorsitzenden Richters der 62. Kammer des Landgerichtes Schach haben schon in der Vergangenheit für Furore gesorgt. Teilweise hat er diese -auf Diskussionen hin - korrigiert. Die Frage der Differenzierung von Modernisierung und Instandhaltung bereitet Ihm offensichtlich weiterhin Schwierigkeiten im Hinblick auf die Frage, welche Berücksichtigung diese bei der Mietzinsbildung im preisfreien Wohnraum findet. Wir waren davon ausgegangen, daß er im Zusammenhang mit der Rechtsprechung zu § 5 MHG (Kapitalkostenerhöhung) nunmehr die wesentlichen Unterschiede verstanden hätte. Die neuerliche Entscheidung über die Berücksichtigung von Kürzungsbeträgen deutet darauf hin, daß er wieder auf einmal verworfene Pfade zurück möchte. Wenn der arme Vermieter nicht mehr unterscheiden kann, wieviel Förderung er für Instandsetzung und wieviel er für Modernisierung erhalten hat, darf das - so Landrichter Schach - nicht dazu führen, daß er die Miete - wohl möglich dauerhaft - nicht mehr erhöhen darf. Dogmatisch und nicht - wie er es liebt - ideologisch gelöst, bedeutet diese fehlende Aufteilung der öffentlichen Mittel eben gerade, daß dann alles in Modernisierung geflossen ist und damit die Kürzung dazu führt, daß Erhöhungen nur schwerlich möglich sind.

GE