Diese kurze Übersicht soll dem Verständnis der nachfolgenden Urteile der verschiedenen Kammern des LG Berlin zu dem Thema »Berücksichtigung von Kürzungsbeiträgen bei Mieterhöhungen gemäß § 2 MHG« dienen. Der Umfang der Darstellung ist notwendigerweise beschränkt und kann nur einen kurzen Überblick zum ersten Verständnis geben. Für eine vertiefte Auseinandersetzung mit diesen Thema wird auf die Aufsätze des Rechtsanwalts Dr. Rudolf Beuermann in »Das Grundeigentum« (GE 1996, Seite 1514 f) und die Erwiderung der Rechtsanwälte Dr. Catharina Kunze und Dr. Rainer Tierzsch in »Wohnungswirtschaft und Mietrecht« (WuM, 1997 Seite 308 f) verwiesen. Des weiteren beschränkt sich diese Übersicht auf Zuschüsse im Sinne des § 3 Absatz 1 Satz 6 MHG, die vollständig beim Vermieter verbleiben, die er also nicht dem öffentlichen Geldgeber zurück erstatten muß.

Das Gesetz zur Regelung der Miethöhe (im folgenden MHG) sieht in § 3 die Möglichkeit des Vermieters vor, aufgewendete Kosten für Modernisierungsmaßnahmen mit 11 Prozent im Jahr auf die Miete umzulegen. Dies soll für den Vermieter einen Anreiz schaffen, die vom Gesetzgeber gewünschte Verbesserung der Wohnraumqualität zu finanzieren. Da die reinen Baukosten aufgrund der 11%igen Erhöhung nach ca. 9 Jahren zurückgeflossen sind und der Vermieter die Erhöhungsbeträge unbegrenzt verlangen kann, erhält der Vermiete ab dem 10. Jahr eine Rendite in Höhe von 11% auf die eingesetzten Kosten unter Abzug eventueller Fremdkapitalkosten (Darlehenszinsen).

Das MHG sieht in § 3 Absatz 1 Satz 6 vor, daß »Kosten die vom Mieter ... oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden« nicht zu den umlagefähigen Kosten im Sinne des § 3 Absatz 1 Satz 1 MGH gehören. Hierbei handelt es sich eigentlich um eine Selbstverständlichkeit. Der Vermieter soll nur diejenigen Kosten dem Mieter auferlegen können, die er auch selbst für die Modernisierung aufgebracht hat.

In § 2 MHG erhält der Vermieter die Möglichkeit, die geschuldete Miete durch Zustimmung des Mieters an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es insbesondere auf den Ausstattungsstandard der betreffenden Wohnung an. Da der Vermieter nach einer Modernisierung nicht verpflichtet ist, eine Mieterhöhung über § 3 MHG auszusprechen, kann er alternativ gemäß § 2 MHG auch eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Das macht zum Beispiel dann Sinn, wenn aufgrund der Modernisierung - etwa den Einbau einer Gasetagenheizung - ein anderes Mietspiegelfeld mit einem höheren Mittelwert einschlägig ist. Entsprechendes gilt für wohnwertverbessernde Merkmale im Bereich der Spanneneinordnung.

Diesem Umstand hat der Gesetzgeber dadurch Rechnung getragen, daß von der nach § 2 MHG zulässigen Miete die öffentlichen Zuschüsse zur Modernisierung gem. § 3 MHG mit 11% jährlich in Abzug zu bringen sind. Hat der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme im Umfang von 20.000,00 DM durchgeführt, so könnte er die Miete um 183,33 DM monatlich erhöhen (20.000 x 11% = 2.200,00 DM jährlich = 183,33 DM monatlich). Wurde für die Maßnahme ein öffentlicher Zuschuß in Höhe von 5.000,00 DM gewährt, so kann der Vermieter nur die verbleibenden 15.000,00 DM als Kosten der Modernisierung ansetzen und die Miete lediglich um 137,50 DM monatlich erhöhen (15.000 x 11% = 1650,00 DM jährlich = 137,50 DM monatlich). Die Mieterhöhung vermindert sich also um 45,83 DM monatlich. Wählt der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 2 MHG, dann muß er von der zulässigen Miete den geförderten Anteil in eben jener Höhe von 45,83 DM monatlich in Abzug bringen (5.000,00 x 11% = 550,00 DM jährlich = 45,83 monatlich).

Wie oben ausgeführt, verbleibt der Erhöhungsbetrag gem. § 3 MHG dauerhaft beim Vermieter. Aus diesem Grunde verbleibt dem Mieter auch die »Verringerung« der Erhöhungsbeträge, da der Vermieter nicht zu irgend einem beliebigen Zeitpunkt die vollen Modernisierungskosten verlangen kann. Nach dem Wortlaut der § 2 MHG soll nun der durch Baukostenzuschüsse beim Vermieter dauerhaft verbleibende Vorteil auch dauerhaft bei einer Mieterhöhung gem. § 2 MHG berücksichtigt werden und damit den Mietern zugute kommen. Dies war bis vor kurzem einhellige Auffassung.

Erst in jüngerer Zeit - nach dem oben genannten Aufsatz des Rudolf Beuermann - sind einige Kammern des Landgerichts Berlin dazu übergegangen, die Pflicht des Vermieters, die Baukostenzuschüsse bei Mieterhöhungen nach § 2 MHG zum Abzug zu bringen, zeitlich zu begrenzen.