Über die Hälfte der Wohnungen, die die Köpenicker Wohnungsgesellschaft mbH (KÖWOGE) verwaltet, ist mit Gasgeräten ausgerüstet. Wenn auch dieser Anteil im Zuge von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen abnimmt - auf absehbare Zeit wird noch eine beträchtliche Anzahl von Gasgeräten gewartet werden müssen. 1996 waren es rund 24.100 Geräte(*).

Über eine Million Wartungskosten im Jahr, ...

Das macht bei der KÖWOGE immerhin Kosten in Höhe von 1,15 Millionen Mark im Jahr aus - eine Summe, die per Einzelrechnung auf die betroffenen Mieter/innen umgelegt wird. Die Mieterreaktionen auf die Umlage, vor dem Hintergrund sowieso steigender Betriebskosten, reichten von starkem Unmut bis zu heller Empörung.

... die umlagefähig sind

Doch die Gesetzeslage ist eindeutig: Technisch gesehen muß die DIN 4756 (Punkt 4.6, Abs. 7) eingehalten werden - d.h. Wartung alle ein bis zwei Jahre (bei Gasetagenheizungen z.B. abwechselnd eine kleine und eine große Wartung). Das Sicherheitserfordernis ist einleuchtend. Finanzmäßig ist die Umlage der Kosten als Betriebskosten nach der Zweiten Berechnungsverordnung (**) zulässig - auch wenn es schmerzt, dies zur Kenntnis nehmen zu müssen.

In dieser Situation bleibt dem Vermieter nur eins, wenn er die Interessen der Mieter/innen gebührend in Rechnung stellt: Zu prüfen, wie diese Kosten erträglich gehalten werden können.

In Köpenick scheint das mit Erfolg gemacht worden zu sein. Denn Vergleiche von Wartungsrechnungen der KÖWOGE mit Rechnungen aus anderen Bezirken haben Unterschiede in den Pauschalpreisen für einzelne Gerätearten zutage gebracht, die bis zu 200% reichten - d.h. anderswo mußte für die gleiche Arbeit bis zum Dreifachen dessen bezahlt werden, was in Köpenick verlangt wird!

Protest nach erster Umlage

Herr Jens Baudach, Leiter der baulichen Instandhaltung bei der KÖWOGE, gestand uns unumwunden zu, daß es bei der ersten Umlage der Wartungskosten großen Ärger mit den Mieter/innen gegeben habe, zumal da noch die Gasherdwartung(*) unzulässigerweise auf den Rechnungen auftauchte. Auch konnten die Mieter/innen sich kein Bild davon machen, welche Arbeiten die Monteure zu leisten hatten - sie sollten aber auf deren Arbeitszettel mit ihrer Unterschrift die Ausführung der Arbeiten bestätigen. Schließlich waren die Kosten für die Wartung nicht in den Betriebskostenvorauszahlungen enthalten, stellten also für die Mietparteien eine zusätzliche Belastung in Form einer getrennt zu bezahlenden Rechnung dar, auf deren Höhe sie verständlicherweise empfindlich reagierten.

Dies war Anlaß für die KÖWOGE, sich als Ziel zu stellen, die vorgeschriebenen Wartungsarbeiten in guter Qualität zu einem guten Preis durchführen zu lassen und dabei für die Betroffenen transparent zu sein - also sich erneuten Ärger und massenhaften Protest zu ersparen.

Vermieterpflicht: gut und preiswert

Die von Herrn Baudach erläuterte Vorgehensweise läßt sich wie folgt resümieren: Die KÖWOGE nahm eine Angebotseinholung bei etwa 20 Handwerksbetrieben, vorwiegend in Köpenick, vor; die Vorgaben enthielten natürlich technische Leistungsbeschreibungen für die zu wartenden Gerätetypen. Unter den eingegangenen Angeboten wurden nach Überprüfung sechs berücksichtigt, wobei die Überprüfung unter vier Gesichtspunkten geschah: das Know-how der Anbieter für die zu erbringenden Leistungen, ihre Zuverlässigkeit, ihre Mieterfreundlichkeit und nicht zuletzt die Verträglichkeit der Preise für die Mieter/innen. Hinzu kam die Leistungsfähigkeit - also die Kapazität, 3.000 bis 10.000 Geräte warten zu können.

Transparenz für die Mieter/innen

Mit diesen Firmen zusammen wurden dann die für alle verbindlichen Pauschalpreise - nach Feingliederung der Leistungen und mittels Arbeitswerten - vereinbart. Und damit die Mieter/innen künftig auch eine Vorstellung von den Arbeiten, deren Ausführung sie bestätigen sollen, und von den dadurch entstehenden Kosten haben, erhielt jeder betroffene Mieter im Sommer 1996 ein ausführliches Ankündigungsschreiben zu der bevorstehenden Wartung der Gasgeräte (siehe Faksimile).

Dennoch sind nicht alle Geräte 1996 gewartet worden: Der Ärger sitzt bei manchem Mieter noch tief, seit 1994 für eine weitere Kostenart, die zuvor nicht berechnet wurde, nunmehr "berappen" zu müssen - und so erhalten die Gasmonteure bei ihnen keinen Zutritt in die Wohnung. So nachvollziehbar der Unmut ist - aus Sicherheitsgründen, für sich wie für die Nachbarn, sollte man die Monteure nicht an ihrer Arbeit hindern.

Doppelkosten bei Abgaswegeüberprüfung vermeiden

Auf einen weiteren, kostensparenden Punkt machte Herr Baudach noch aufmerksam: In die Wartungsarbeit (und ihrem Pauschalpreis) ist natürlich die Abgaswegeüberprüfung bei Schornsteinanschluß eingeschlossen. Andererseits sind die Schornsteinfeger durch das Bundesimmissionsgesetz (BIMS) verpflichtet, jährlich ebensolche Überprüfungen vorzunehmen, deren Kosten auf die Mieter/innen umgelegt werden. Es empfiehlt sich daher, diese Überprüfung durch den Schornsteinfeger möglichst erst nach der Wartung erfolgen zu lassen. Dadurch können im Einzelfall Doppelarbeiten und Doppelkosten gespart werden (zweimaliger Monteureinsatz - Mangelbeseitigung und Wartung - und zweimalige Abgaswegeüberprüfung durch den Schornsteinfeger wegen der nochmaligen Messung nach erfolgter Beseitigung des Mangels, den er bei seiner ersten Messung festgestellt hatte).

Jonny Granzow

*) Ohne Gasherde - für diese gibt es keine vorgeschriebene Wartungspflicht und keine Berechtigung zur Umlage der Kosten
**) Anlage 3, Nr. 4 und 5 der II.BV (zu § 27 Abs.1)