Ein Mieter verweigert die verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung, weil sich in seiner Wohnung und in seinem Haus einige Mängel befinden. Darf er das?

Nein. Eine Mieterhöhung bezieht sich immer auf Miete für den Normalzustand der Wohnung. Weicht der Zustand hiervon ab, so hat der Mieter das Recht auf Minderung, Mängelbeseitigung, Zurückbehaltung der Miete, aber kein Recht, eine Mieterhöhung abzulehnen. Lediglich in den neuen Bundesländern darf eine Mieterhöhung nach MÜG abgelehnt werden, wenn die Beschaffenheit des Hauses (nicht nur der Wohnung) in einem erbärmlichen Zustand ist - d.h., wenn mindestens drei von fünf Gebäudebestandteilen erhebliche Schäden aufweisen (§ 12 MHG).

Mieterhöhung und Mängel haben also nichts miteinander zu tun. Wenn die Wohnung Mängel aufweist, muß man aber dennoch nicht bei einer Mieterhöhung "kuschen". Wenn die Miete bereits um einen bestimmten Prozentsatz gemindert worden ist, so bezieht sich der Prozentsatz auch auf die neue Miete. Es empfiehlt sich, die neue Berechnung dem Vermieter mitzuteilen. Problematisch wird es, wenn die Miete bisher noch nicht gemindert worden ist. Wer zu lange wartet, den bestraft die Rechtsprechung mit dem Hinweis auf "Verwirkung". Im Klartext: Wer mit der Minderungserklärung länger als drei Monate wartet, verliert sein Recht auf Minderung - der Zustand der Wohnung ist anerkannt. Bei einer Mieterhöhung lebt das Minderungsrecht allerdings wieder auf. Mehr als die Mieterhöhung kann allerdings nicht gemindert werden.

Bei einer mängelbehafteten Wohnung sollte man einer Erhöhung - vorausgesetzt sie ist korrekt - wie folgt zustimmen: "Ich stimme Ihrer Mieterhöhung vom X zu und mindere gleichzeitig die Miete um denselben Betrag, weil sich an der Außenwand der Küche große Schimmelflecken befinden". Nur die Mieterhöhung nach § 2 Miethöhegesetz (MHG) ist zustimmungspflichtig. Das heißt, diese Mieterhöhung ist nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt oder zur Zustimmung verurteilt wird. Diese Mieterhöhung bezieht sich auf die Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Ob eine solche Mieterhöhung vorliegt, erkennt man daran, daß sich der Vermieter auf den Mietspiegel beruft oder (im Osten) behauptet, daß das Ge-bäude keine erheblichen Schäden hat. Für eine Betriebskostenerhöhung oder eine Modernisierungserhöhung gilt das oben Gesagte nur eingeschränkt. In diesem Fall empfiehlt sich ein Besuch bei einer der Beratungsstellen der MieterGemeinschaft (Überweisungsnachweis oder letztes MieterEcho nicht vergessen).

Rechtsanwalt Ralph Bauer