2. Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung
2. Wirtschaftseinheit
Grundsätzlich sind die Betriebskosten jeweils für das einzelne Haus zu ermitteln und umzulegen. Genau wie im sozialen Wohnungsbau, wo eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nach Wirtschaftseinheiten möglich ist, können auch im freifinanzierten Wohnungsbau - sofern mietvertragliche Regelungen dem nicht entgegenstehen - Wirtschaftseinheiten die Grundlage für die Berechnung der Betriebskosten bilden, wenn
- die Gebäude einheitlich verwaltet werden,
- in unmittelbarem örtlichen Zusammenhang stehen
- und keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert bestehen.
Außerdem müssen bautechnischer Stand, Bauwesen, Ausstattung und Nutzungsart gleich sein und die Wohnungen vergleichbaren Zuschnitt haben. Bei Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten unterliegt der Vermieter einer erhöhten Aufklärungspflicht.
Erläuternde Urteile:
"Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegen stehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier: Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht." (BGH, Urt. v. 20.10.2010, AZ: VIII ZR 73/10)
"Fasst der Vermieter mehrere Grundstücke zu einer Wirtschaftseinheit zusammen und rechnet die Betriebskosten für diese Wirtschaftseinheit einheitlich ab, dann hat er gegenüber dem Mieter eine gesteigerte Pflicht, die Abrechnung zu erläutern. Insbesondere muss erkennbar sein, welche Häuser und Grundstücke zu der Wirtschaftseinheit zusammengefasst werden." (LG Berlin, Urt. v. 27.01.2000, AZ: 62 S 381/99 - Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 280)
