Berliner Mietergemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Betriebskosten

Verteilerschlüssel (Umlagemaßstab)


Gesamtkosten

Die innerhalb einer Abrechnungsperiode für ein Haus oder eine Wirtschaftseinheit angefallenen Gesamtkosten müssen im Einzelnen aufgeführt und auf die Wohnungen verteilt werden. Es gibt dabei mehrere Möglichkeiten, nämlich die Aufteilung nach 

  1. der Wohnfläche (Quadratmeter),
  2. der Zahl der Nutzer,
  3. den Wohneinheiten oder
  4. dem Verbrauch.

Die verschiedenen Verteilerschlüssel haben Vor- und Nachteile und sind nicht immer für alle Betriebskostenarten gleich geeignet. So kann die Zahl der in einer Wohnung lebenden Personen wechseln und hat z.B. auf die Höhe der Grundsteuer keine Auswirkungen. Die Kosten für den Wasserverbrauch werden dagegen nicht von der Größe der Wohnung, sondern der Anzahl der Bewohner/innen eines Hauses und deren Verbrauchsverhalten beeinflusst. Eine rein nutzungsabhängige Abrechnung lässt sich in der Regel nur sehr schwer verwirklichen.
 

Enthält der Mietvertrag keine Aussage über den Verteilungsmodus, so "sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen" (§556a BGB).
 

Sind der Verbrauch oder die Verursachung erfassbar, beispielsweise durch einen Wasserzähler, dann sind die Betriebskosten auch nach einem "Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt" (§556a BGB). Die verbrauchsabhängige Abrechnung geht – sofern tatsächlich möglich - also vor.
 

Der Vermieter muss jedenfalls die abzurechnenden Beträge immer auf den gesetzlichen bzw. mietvertraglich vereinbarten Umlagemaßstab beziehen. Er muss den gesamten Rechenweg darstellen, von den Gesamtkosten des Hauses bis zum Anteil des einzelnen Mieters daran.
 

Der entweder vertraglich festgelegte oder gesetzliche Verteilerschlüssel kann durch den Vermieter grundsätzlich nicht durch eine einseitige Erklärung verändert werden. Ausgenommen hiervon ist der Fall, wenn zukünftig verbrauchs- oder verursachungsabhängig abgerechnet werden soll. Dies betrifft vor allem die Abrechnung über die Wasserkosten, bei welcher durch den Einbau von wohnungsbezogenen Wasserzählern der tatsächliche Verbrauch beurteilt werden kann. (Achtung: Die Einbaukosten selbst können nicht als Betriebskosten abgerechnet werden. Der Einbau stellt aber eine Modernisierungsmaßnahme dar.) Auch die Umlage der Kosten für die Müllabfuhr kann der Vermieter einseitig verändern, wenn die neue Verteilung der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Solche Änderungen sind immer nur für die jeweils folgenden Abrechnungsperioden möglich (LG Aachen, Urt. v. 07.05.2004, AZ: 5 S 221/03), für den abgelaufenen und laufenden Abrechnungszeitraum bleibt der bestehende Umlageschlüssel gültig (LG Bautzen, Urt. v. 25.04.2001, 1 S 11/01).
 

Die Entscheidung zukünftig verbrauchsabhängig abzurechnen, liegt stets beim Vermieter. Aus diesem Grund haben die Mieter/innen keinen Anspruch auf beispielsweise den Einbau einer eigenen Wasseruhr.
 

Bei der Umlage nach Personen ist zu berücksichtigen, dass die tatsächliche Bewohneranzahl zugrunde zu legen ist. Der Vermieter muss ermitteln, wie viele Personen tatsächlich in dem jeweiligen Abrechnungszeitraum in dem Gebäude gewohnt haben. Er darf sich hierzu aber nicht auf das Einwohnermelderegister verlassen, da dieses nicht unbedingt die tatsächliche Einwohnerzahl widerspiegelt (BGH, Urt. v. 23.01.2008, AZ: VIII ZR 82/07). Insofern ist eine Umlage nach Personen mit Vorsicht zu „genießen“!
 

Ist der Verteilerschlüssel völlig unverständlich, so stellt dies einen formellen Fehler innerhalb der Abrechnung dar. Dies führt zur Unwirksamkeit der Abrechnung (BGH, Urteil vom 09.04.2008, AZ: VIII ZR 84/07).
 

Leerstand

Die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten dürfen nicht auf die Mieter/innen umgelegt werden, sie sind vom Vermieter zu tragen. Wird nach Quadratmetern verteilt, so darf sich an der Gesamtquadratmeterfläche nichts verändern - sie darf nicht plötzlich kleiner angegeben werden als bei Zeiträumen ohne Leerstand. Bei der Umlage nach der Personenzahl sind leerstehende Wohnungen als mit einer (1) Person belegt anzurechnen.
 

Gewerberäume

Wenn Gewerberäume höhere Betriebskosten verursachen (z.B. Wasserverbrauch eines Blumengeschäfts oder eines Fitnessstudios), müssen die durch das Gewerbe verursachten Kosten herausgerechnet und getrennt ausgewiesen werden, damit der Mieter nicht zu Unrecht belastet wird und gleichzeitig die Kostentrennung transparent wird (BGH, Urt. v. 11.09.2007, AZ: VIII ZR 1/07). Eine Änderung des Verteilerschlüssels kann diesbezüglich durch die Mieter/innen verlangt werden, aber auch nur für die zukünftige Abrechnungsperiode.
 

Falsche Wohnflächenangabe im Mietvertrag

Bei der Abrechnung über die Betriebs- und Heizkosten ist die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche als Verteilerschlüssel zu verwenden, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten nur 10 % oder weniger abweicht. Übersteigt die Abweichung 10 %, muss die tatsächliche Fläche berücksichtigt werden (BGH, Urt. v. 31.10.2007, AZ: VIII ZR 261/06).
 

Erläuterndes Urteil:

"Widerspricht der vom Vermieter zur Betriebskostenabrechnung festgelegte und in der Vergangenheit vom Mieter unbeanstandete Verteilerschlüssel dem billigen Ermessen, kann seine dem Vermieter vertraglich gestattete Änderung vom Mieter nur für die Zukunft, nicht aber für die Vergangenheit oder den laufenden Abrechnungszeitraum verlangt werden, es sei denn, daß dem Vermieter vor Beginn der Abrechnungsperiode verläßliche Anhaltspunkte für eine sich ergebende grobe Unbilligkeit vorlagen." (LG Düsseldorf, Urt. v. 05.07.1994, AZ: 24 S 66/94)


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