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Zu niedrig angesetzte Betriebskostenvorauszahlung bei Mietvertragsabschluss
In der Beratungspraxis der Berliner MieterGemeinschaft tauchte die Frage immer wieder auf: Darf der Vermieter ungestraft bei Abschluss des Mietvertrags die Betriebskostenvorauszahlung so niedrig ansetzen, dass sich durch die spätere Abrechnung eine bedeutende Nachzahlungsforderung ergibt?
Der Grund für diese Unsitte, die zunächst die Mieter/innen zu begünstigen scheint, liegt auf der Hand. Durch die bewusst niedrig gehaltene Betriebskostenvorauszahlung soll der Eindruck niedriger Wohnkosten erweckt werden, um die Bereitschaft zum Abschluss des Vertrags bei den Mieter/innen zu erhöhten. Das gelingt deshalb ziemlich leicht, weil die meisten Mieter/innen die Miete in ihrer Gesamtheit und nicht getrennt als Grundmiete und Nebenkosten kalkulieren.
Zu dieser Thematik äußerte sich der BGH wie folgt: Grundsätzlich darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen so niedrig ansetzen wie er will, ja er kann auch ganz darauf verzichten. Nur wenn ihm in diesem Zusammenhang eine Pflichtverletzung vorzuwerfen ist, können die Mieter/innen die Nachzahlungen verweigern bzw. Schadensersatz fordern. Zu den besonderen Umständen, aus denen sich eine Pflichtverletzung herleiten ließe, sagt der BGH: "Solche besonderen Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen."
Eine Erklärung, warum die Vermieter denn sonst die Nebenkosten so niedrig ansetzen wenn nicht "um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen", bleibt der BGH schuldig.
Im Fazit ist allen Mieter/innen zu empfehlen, unabhängig von den Angaben des zukünftigen Vermieter die Vorauszahlungen anhand der Quadratmeteranzahl und dem Durchschnittspreis für Betriebskosten zu errechnen (durchschnittlich: € 2,- pro m² im Monat für kalte Betriebskosten und € 1,- pro m² im Monat für Heiz- und Warmwasserkosten).
