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Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung nach BGH
Mit der Nebenkostenabrechnung kommt oftmals nicht nur eine Nachzahlung, sondern auch eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung. Mieter/innen werden aufgefordert, zukünftig höhere monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu zahlen.
Nach § 560 Abs. 4 BGB können monatliche Vorauszahlungsbeträge angehoben werden, wenn eine Abrechnung vorgelegt wurde und sich aus ihrem Ergebnis die Notwendigkeit einer Erhöhung ergibt (also wenn die Abrechnung mit einem Nachzahlungsbetrag endet). Dazu muss die Abrechnung aber logischerweise nicht nur formell, sondern auch inhaltlich richtig sein. Denn die Erhöhung muss im Verhältnis zu dem Nachzahlungsbetrag stehen. Sind aber die in der Abrechnung berücksichtigten Kosten falsch, so ist der Nachzahlungsbetrag ebenso falsch und das Erhöhungsverlangen des Vermieters ebenso. Im Extremfall ergibt sich unter Berücksichtigung richtiger Werte gar kein Nachzahlungsbetrag, sondern ein Guthaben. In diesem Fall ist eine Erhöhung gar nicht gerechtfertigt.
Doch nach einem Urteil des BGH (Urt. v. 28.11.2007, AZ: VIII ZR 145/07) birgt diese Ansicht ein erhebliches Prozessrisiko. Das bedeutet, dass diese Ansicht zwar weiterhin unter Juristen vertreten wird, sie im Fall eines Prozesses vor Gericht aber Gefahren birgt.
Die Richter am BGH haben entschieden, dass die Wirksamkeit einer Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen nicht abhängig sei von der inhaltlichen Richtigkeit der entsprechenden Nebenkostenabrechnung. Um die Vorauszahlungen erhöhen zu können, müsse der Vermieter lediglich eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellen. Inhaltlich aber könne sie - selbst offensichtlich und auf den ersten Blick – falsch sein.
Die Konsequenz dieser kuriosen Entscheidung ist, dass Mieter eine Mietvertragskündigung seitens des Vermieters riskieren, wenn sie aufgrund einer inhaltlich falschen Abrechnung die erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen nicht leisten. Denn die Nebenkostenvorauszahlungen gehören zur Miete. Folglich ist Mietern/Mieterinnen zu empfehlen, die Betriebskostenerhöhung aufgrund einer (lediglich) formell ordnungsgemäßen Abrechnung auf jeden Fall zu leisten.
Wann eine Abrechnung grundsätzlich formell ordnungsgemäß ist, erfahren Sie hier. Allerdings gibt es noch weitere Faktoren, die zu einer formellen Unwirksamkeit führen können. Insofern empfehlen wir Ihnen, nach Erhalt einer Betriebskostenabrechnung dringend eine unserer Beratungsstellen aufzusuchen und die jeweilige Abrechnung überprüfen zu lassen.
