Brutto(kalt)miete und Betriebskostenpauschale

Wenn im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde, dass die Mieter/innen die Betriebskosten zu tragen haben, ist es wichtig zu klären, wie genau die Mieter/innen die Kosten zu tragen haben: Möglicherweise als Brutto(kalt)miete oder Pauschale?

Brutto(kalt)miete

Bei der Brutto(kalt)miete, auch Inklusivmiete genannt, sind alle Betriebskosten in der Miete eingeschlossen. Ist nur ein Teil der Betriebskosten enthalten, spricht man von einer Teilinklusivmiete.

In der Brutto(kalt)miete ist also ein fester Betrag auf die Betriebskosten enthalten, über welchen nicht abgerechnet wird. Folglich sind bei dieser Mietstruktur keine Betriebskostenabrechnungen zu erwarten. Betriebskostennachzahlungen sind damit zwar ausgeschlossen, allerdings auch Guthaben; Mieter/innen haben keinen Anspruch auf Rückerstattung für den Fall, dass die tatsächlichen Betriebskosten niedriger ausfallen als der feste Betrag, den sie monatlich zahlen.

Erhöhung der Brutto(kalt)miete

Ob und unter welchen Voraussetzungen eine Erhöhung dieser Miete möglich ist, hängt davon ab, wann der Mietvertrag abgeschlossen wurde:

• Mietvertrag vor dem 01.09.2001
  

Die Erhöhung der Brutto(kalt)miete ist möglich, wenn eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde. Der Vermieter muss allerdings nachweisen, dass die Betriebskosten tatsächlich gestiegen sind. Eine Erhöhung nur auf Verdacht hin (sprich: weil die Kosten im Allgemeinen steigen oder die Mieter/innen mehr verbrauchen könnten) ist unwirksam.

Der Grund für die Erhöhung muss den Mieter/innen mitgeteilt und die bisherige Betriebskostenbelastung der zukünftigen gegenübergestellt werden. Vorausgesetzt die gestiegenen Kosten werden auf diese Weise nachgewiesen, wird die erhöhte Brutto(kalt)miete im übernächsten Monat nach Zugang des Erhöhungsschreibens fällig.

• Mietverträge nach dem 01.09.2001

Hier ist das einseitige Erhöhungsrecht des Vermieters insofern beschränkt, als dass er den in der Miete integrierten Festbetrag auf die Betriebskosten nur über eine allgemeine (sprich: zustimmungsbedürftige) Mieterhöhung nach § 558 BGB erhöhen darf.

Da der Berliner Mietspiegel Nettomieten ausweist, ist eine wirksame Mieterhöhung bei vereinbarter Bruttokaltmiete für Vermieter schwieriger umzusetzen. Sie müssen die Miete vergleichbar machen und zu diesem Zweck die in der Miete enthaltenen Betriebskosten herausrechnen. Der BGH hat daran strenge Anforderungen geknüpft; die Fehlerquote der Vermieter bei solchen Mieterhöhungen ist beachtlich. Fehlerhafte Mieterhöhungen bringen Mieter/innen einen Zeitgewinn, bis die erhöhte Miete fällig ist. Mehr zu diesem Thema finden Sie unter „Mieterhöhung“.

Betriebskostenpauschale

Nicht zu verwechseln mit der Brutto(kalt)miete ist die Betriebskostenpauschale. Bei Letzterem handelt es sich um die Vereinbarung einer Nettomiete (also dem reinen Entgelt für die Wohnungsnutzung) zuzüglich eines festen Betriebskostenteils.

Der Unterschied zur Brutto(kalt)miete ist der, dass die Betriebskostenpauschale nach Maßgabe des § 560 BGB auch nach dem 01.09.2001 einseitig vom Vermieter erhöht werden kann. Hierzu muss jedoch zum einen die Möglichket einer Erhöhung im Mietvertrag vereinbart worden sein, zum anderen muss der Vermieter vor der konkreten Erhöhung sein Erhöhungsverlangen den Mieter/innen in Textform mitteilen (s.o. „Mietverträge vor dem 01.09.2001“).

Welche der dargestellten Mietstrukturen tatsächlich vereinbart worden ist, ist oft nicht eindeutig. Eine Klärung ist jedoch wichtig, da Sie ansonsten unter Umständen jahrelang Betriebskosten nachzahlen, obwohl Sie dazu gar nicht verpflichtet sind. Bei Zweifeln empfehlen wir dringend, eine unserer Beratungsstellen aufzusuchen.