1. Betriebskosten und Mietvertrag
3. Brutto(kalt)miete und Betriebskostenpauschale
Wenn im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde, dass die Mieter/innen die Betriebskosten zu tragen haben, ist damit noch längst nicht gesagt, auf welche Weise dies zu geschehen hat. Bei der Brutto(kalt)miete (auch Inklusivmiete genannt) sind alle Betriebskosten in der Miete eingeschlossen – daher auch die Bezeichnungen. In der Brutto(kalt)miete ist also ein fester Betrag auf die Betriebskosten enthalten, über welchen nicht abgerechnet wird. Betriebskostenabrechnungen sind vom Vermieter bei dieser Mietstruktur nicht zu fertigen. Betriebskostennachzahlungen sind damit zwar ausgeschlossen, aber die Mieter/innen haben auch keinen Anspruch auf Rückerstattung für den Fall, dass die tatsächlichen Betriebskosten niedriger sind als der feste Betrag. Ist nur ein Teil der Betriebskosten enthalten, spricht man von einer Teilinklusivmiete.
Erhöhung der Brutto(kalt)miete
Durch die Vereinbarung einer Brutto(kalt)miete sind alle umlagefähigen Betriebskosten mit der Miete abgegolten. Bezüglich der Erhöhung muss zwischen Mietverträgen unterschieden werden, die vor dem 01.09.2001 und die nach diesem Datum abgeschlossen worden sind.
Mietvertrag vor dem 01.09.2001
Die Erhöhung der Brutto(kalt)miete ist in diesem Fall möglich, wenn eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde. Der Vermieter muss dann aber nachweisen, dass die Betriebskosten tatsächlich gestiegen sind. Eine Erhöhung nur auf Verdacht, weil die Kosten steigen oder die Mieter/innen mehr verbrauchen könnten, ist unwirksam. Der Grund für die Erhöhung muss den Mieter/innen mitgeteilt und die bisherige Betriebskostenbelastung der zukünftigen gegenübergestellt werden. Vorausgesetzt, die gestiegenen Kosten werden auf diese Weise nachgewiesen, dann wird die erhöhte Brutto(kalt)miete im übernächsten Monat nach Zugang des Erhöhungsschreibens fällig.
Mietverträge nach dem 01.09.2001
In den nach der Mietrechtsreform abgeschlossenen Mietverträgen ist dieses einseitige Erhöhungsrecht des Vermieters insofern beschränkt, als dass er den in der Miete integrierten Festbetrag auf die Betriebskosten nur über eine allgemeine ( zustimmungsbedürftige) Mieterhöhung nach § 558 BGB erhöhen darf. Da der Berliner Mietspiegel Nettomieten ausweist, ist eine wirksame Mieterhöhung bei vereinbarter Bruttokaltmiete für Vermieter schwieriger umzusetzen. Sie müssen die Miete vergleichbar machen und zu diesem Zweck die in der Miete enthaltenen Betriebskosten herausrechnen. Der BGH hat hierzu strenge Anforderungen formuliert, die Fehlerquote der Vermieter bei solchen Mieterhöhungen ist beachtlich. Fehlerhafte Mieterhöhungen aber bringen einen Zeitgewinn, bis die erhöhte Miete fällig ist. Auch ist die Kappungsgrenze von 20% einzuhalten (siehe dazu „Mieterhöhung“).
Betriebskostenpauschale
Nicht zu verwechseln mit der Brutto(kalt)miete ist die Betriebskostenpauschale. Bei Letzterem handelt es sich um die Vereinbarung einer Nettomiete (also dem reinen Entgelt für die Wohnungsnutzung) zuzüglich eines festen Betrags auf die Betriebskosten. Der Unterschied zur Brutto(kalt)miete ist der, dass die Betriebskostenpauschale nach Maßgabe des § 560 BGB auch nach dem 01.09.2001 einseitig vom Vermieter erhöht werden kann. Hierzu muss jedoch zum einen im Mietvertrag vereinbart worden sein, dass die Pauschale erhöht werden kann, und zum anderen muss der Vermieter vor der konkreten Erhöhung den Mieter/innen in Textform sein Erhöhungsverlangen mitteilen (siehe dazu auch oben „Mietverträge vor dem 01.09.2001“).
Ob die Regelung im Mietvertrag eine Vereinbarung einer Brutto(kalt)miete, Betriebskostenpauschale oder aber einer Betriebskostenvorauszahlung darstellt, ist manchmal nicht eindeutig. Eine Klärung ist jedoch wichtig, da Sie ansonsten jahrelang Betriebskostennachzahlungen leisten, obwohl Sie dazu gar nicht verpflichtet sind.
Für diesen Fall empfehlen wir dringend, unsere Beratungsstellen aufzusuchen und kompetente Rechtsberatung einzuholen.
