Berliner Mietergemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

3. Betriebskostenarten

2. Wasserversorgung


Nach §2 BetrKV gehören hierzu:

  • "die Kosten des Wasserverbrauchs,
  • die Grundgebühren,
  • die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung,
  • die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern,
  • die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und
  • einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe."

 

Was ist umlagefähig?

Umlegbar sind nicht nur die tatsächlich in einem Zeitraum entstandenen Kosten, sondern auch die Kosten, für welche der Vermieter die Rechnung innerhalb des Abrechnungszeitraums erhalten hat. Grundlage für die Betriebskostenabrechnungen bleiben aber die Endabrechnungen Dritter/Versorger, nicht aber vorläufige Abrechnungen oder Vorauszahlungen. Es ist der Zählerstand zu Beginn und am Ende der Abrechnungsperiode anzugeben sowie der Einzelpreis pro m³. Wechselt der Tarif innerhalb der Abrechnungsperiode, so sind die jeweiligen Anteile aufzuschlüsseln und je nach Geltungsdauer abzurechnen.
 

Wenn in allen Wohnungen Wasserzähler vorhanden sind, muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Allerdings nur, wenn alle Wohnungen des Hauses mit Wasseruhren ausgestattet sind (BGH, Urt. v. 12.03.2008, AZ: VIII ZR 188/07). Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet Kaltwasserzähler einzubauen und er muss auch nicht verbrauchsabhängig abrechnen, wenn die Mieter/innen selbst welche eingebaut haben (AG Wedding, Urt. v. 26.02.2002, AZ: 16 C 473/01).
 

Die Mieter/innen haben auch die die Kosten der Miete oder des Leasings für den Kaltwasserzähler zu tragen. Ebenso die Eichkosten und die Kosten für den Zähleraustausch.
 

Was ist nicht umlagefähig?

Nicht umlagefähig sind die Wasserkosten, die z.B. durch einen Wasserrohrbruch oder undichte Leitungen entstehen. Ebenso der Wasserverbrauch, der durch Baumaßnahmen verursacht wird. Wenn allerdings eine genaue Berechnung auf Grund des Wasserschadens nicht möglich ist, kann die verbrauchte Menge pro Person und Haushalt geschätzt werden. Unerklärlich hohe Verbrauchswerte hat der Vermieter aufzuklären.
 

Auch die Anschaffungskosten für einen neuen Wasserzähler sind nicht auf die Mieter/innen umwälzbar.
 

Was beeinflusst diese Betriebskostenart?

Die Wasserkosten werden wesentlich beeinflusst von den Wasserpreisen und dem Verbrauchserhalten der Mieter/innen. Allerdings ist zu beobachten, dass sich die unterschiedlichen Verbrauchsmuster der Haushalte innerhalb der Gebäude sehr schnell ausgleichen. Die Gebäudegröße hat dann ebenso wie das Baujahr keinen weiteren Einfluss.
 

Eine wichtige Einflussgröße stellt die Art der Warmwasseraufbereitung dar. Erfolgt sie in Verbindung mit einer Zentralheizung, so liegt der Wasserverbrauch um ca. 10% höher als in Häuser in denen das Wasser durch einen eigenen Boiler erwärmt wird.
 

Überprüfung dieser Betriebskostenart

Wenn die Einzelpositionen "Wasser, Abwasser, Niederschlagswasser" vom Vermieter nur in einer Kostenposition abgerechnet werden und diese Gesamtposition des Abrechnungsjahrs im Vergleich zu den Vorjahren zu hoch bzw. die Veränderung unzureichend begründet zu sein scheint (Gleiches gilt auch für die Einzelpositionen), sollten vom Vermieter im Rahmen einer Belegeinsicht angefordert werden:

  1. die Aufteilung in die Positionen Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser;
  2. bei Umlage von Wasser und Abwasser über m²/Wohnfläche oder Personen: der zur Kostenforderung gehörenden m³-Verbrauch Frischwasser der Abrechnungseinheit (Rechenweg: Verbrauch in m³ x Tarif der Wasserbetriebe in Euro/m³ = Wasserkosten),
  3. bei verbrauchsabhängiger Abrechnung (Wohnungswasserzähler): der Ausweis angefallener Kostenteile, wie Umlagegröße Euro/m³, Ablese-/Abrechnungskosten, evtl. Wasserzählermiete o.ä. (Sie selbst sollten dann den m³-Verbrauch der Abrechnung mit den Wasserzähler-Ablesebelegen prüfen!).

Wenn bei der verbrauchsabhängigen Wasser- /Abwasserabrechnung die abgerechnete Umlagegröße Euro/m³ Wasser bzw. Euro/m³ Abwasser mit 20% oder mehr über den Tarifgrößen der Wasserbetriebe Euro/m³ liegt, sollten die Mieter/innen schriftlich beim Vermieter Widerspruch einlegen und die Kosten nur in Tarifhöhe anerkennen. Die Gerichte sehen darin eine nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Gebäudes (LG Braunschweig, Urt. v. 22.12.1998, AZ: 6 S 163/98) und kappen die überhöhte Forderung der Vermieter gänzlich. Der Vermieter muss dann nach den Zählern in den einzelnen Wohnungen abrechnen. Bleibt die Abweichung unter 20%, so wird ein Messfehler vermutet, den die Mieter/innen zu tragen haben.
 

Achtung: Nach BGH-Rechtsprechung ist es zulässig, die Kaltwasserkosten zusammen mit den Abwasser- bzw. Entwässerungskosten abzurechnen. Obwohl grundsätzlich alle Kostenarten einzeln abgerechnet werden müssen, können die Kosten für Frisch- und Schmutzwasser, die innerhalb der BetrKV zwei verschiedene Positionen darstellen (Wasserversorgung unter Ziffer 2 und Entwässerung unter Ziffer 3), zumindest dann zulässigerweise zusammen abgerechnet werden, wenn die Berechnung der Kosten für Abwasser vom Frischwasserverbrauch abhängig ist. Das ist der Fall, wenn beide Kostenarten einheitlich nach dem durch den Zähler erfassten Frischwasserverbrauch umgelegt werden.

Begründet wird diese Auffassung damit, dass anhand dieser Angaben es den Mieter/innen ohne Weiteres möglich sei zu kontrollieren, ob die ihnen in Rechnung gestellten Kosten nach den Vereinbarungen im Mietvertrag umlagefähig sind und ob der richtige Umlageschlüssel verwendet wurde. Auch sei es so möglich, den Rechenschritt nachzuvollziehen, mit dem der von den einzelnen Mieter/innen zu tragende Anteil der Frischwasser- und Abwasserkosten ermittelt wurde.

Dabei stellte der BGH fest, dass Mieter/innen gegen diese Abrechnungsart nicht einwenden können, dass die Entwässerungskosten "nachhinken" könnten, wenn der Wasserversorgungsbetrieb den Zählerstand erst mit einiger Verzögerung an den Wasserentsorgungsbetrieb mitgeteilt werde. Da für die Abrechnung jeweils derselbe Zählerstand maßgeblich ist, spiele es für die von den Mieter/innen zu tragenden Kostenanteile keine Rolle, wann der Wasserversorgungsbetrieb den abgelesenen Zählerstand an den Entsorgungsbetrieb übermittelt.
 

Sie sollten die Stimmigkeit der oben genannten Belege prüfen und gegebenenfalls nach mietrechtlicher Beratung schriftlich Widerspruch einlegen.


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