Betriebskosten

 3. Betriebskostenarten

4. Aufzug

 Nach §2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) gehören hierzu:

• "die Kosten
• des Betriebsstroms, (...)
• der Beaufsichtigung,
• der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage,
• der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft
• sowie die Kosten der Reinigung der Anlage

 Was ist umlagefähig?

• Kosten für die Wartung (als Wartung gelten Tätigkeiten, die Schäden vorbeugen, nicht solche, welche die Betriebsfähigkeit wieder herstellen!),
• TÜV (alle drei Jahre),
• Elektroenergieverbrauch für Aufzug,
• Beaufsichtigung und Bedienung,
• Überwachung und Pflege der Anlage,
• Anlagenreinigung,
• Kosten für Notruf und evtl. Befreiungen (LG Gera, Urteil vom 31.01.2001, AZ: 1 S 185/00 -)

Wenn ein Aufzug vorhanden ist, erzeugt er Kosten, vorausgesetzt er ist benutzbar. Ein über längere Zeit hinweg defekter Aufzug berechtigt die Mieter/innen grundsätzlich zur Mietminderung.

Es hat sich in Berlin weitgehend durchgesetzt, Erdgeschossmieter/innen von der Aufzugsumlage auszunehmen, wenn diese keinen Aufzug benutzen müssen. Doch ohne entsprechende mietvertragliche Vereinbarung können auch die Parterremieter/innen mit den Aufzugskosten belastet werden (BGH, Urteil vom 20.09.2006, - VIII ZR 103/06 -). Etwas anderes gilt aber für den Fall, dass sich die Wohnung der Mieter/innen in einem anderen Gebäudeteil befindet (z.B. wohnen die betroffenen Mieter/innen im Hinterhaus, der Aufzug ist jedoch im Vorderhaus). In diesem Fall benachteiligt die Umlage der Aufzugkosten die Mieter/innen unangemessen, da die Wohnung per Aufzug nicht zu erreichen ist. Diese Mieter/innen müssen die Kosten also nicht mittragen (BGH, Urt. v. 08.04.2009, -VIII ZR 128/08-). Das gilt aber nur für Formularklauseln.

 Was ist nicht umlagefähig?

Nicht umlagefähige Kosten sind - wie üblich - Kosten für Instandhaltung. Desgleichen die Kosten für den Stördienst und für kleinere Ersatzteile (LG Hamburg, Urteil vom 27.06.2000, AZ: 316 S 15/00).

Komplett- oder Vollwartungsverträge müssen in der Betriebskostenabrechnung vom Vermieter angegeben werden. Der entsprechende Anteil für die Instandhaltung ist herauszurechnen (LG Berlin, Urteil vom 22.09.2006, AZ: 64 S 198/06). Sind die tatsächlichen Kosten für die Instandhaltungstätigkeiten nicht genau ermittelbar, so darf der Vermieter sie schätzen und grundsätzlich rund 50 bis 60% der gesamten Vollwartungskosten auf die Mieter/innen umlegen (LG Duisburg, Urteil vom 02.03.2004, AZ: 13 S 265/03).

Ebenfalls abzuziehen ist ein Gewerbeanteil, wenn z.B. eine Tiefgarage durch den Aufzug erreichbar ist und von den Gewerbekunden benutzt wird.

 Was beeinflusst diese Betriebskostenart?

Einen Einfluss auf den Anteil der einzelnen Mieterin/ des einzelnen Mieters hat nur die Gebäudegröße. Wenn diese zunimmt, nehmen die auf die Wohnfläche umlegbaren Aufzugskosten ab.

 Überprüfung dieser Betriebskostenart:

Wenn die Aufzugskosten starke Veränderung gegenüber dem Vorjahr oder vergleichbare Abrechungseinheiten zeigen und diese Veränderungen nicht oder nur ungenügend begründet erscheinen, sollten Mieter/innen

• a) die Kopie vom Vertrag des Vermieters mit der Fachfirma und/oder
• b) eine Kopie der Jahresrechnung der Fachfirma einsehen.

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