Betriebskosten

3. Betriebskostenarten

2. Wasserversorgung

Nach §2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) gehören hierzu:

"die Kosten des Wasserverbrauchs,
die Grundgebühren,
die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung,
die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern,
die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage
und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe".

Was ist umlagefähig?

Umlegbar sind nicht nur die tatsächlich in einem Zeitraum entstandenen Kosten, sondern auch die Kosten, für welche der Vermieter die Rechnung innerhalb des Abrechnungszeitraums erhalten hat. Grundlage für Abrechnungen bleiben aber die Endabrechnungen Dritter und Versorger und nicht vorläufige Abrechnungen oder Vorauszahlungen. Es ist der Zählerstand zu Beginn und am Ende der Abrechnungsperiode anzugeben sowie der Einzelpreis pro cbm. Wechselt der Tarif innerhalb der Abrechnungsperiode, so sind die jeweiligen Anteile aufzuschlüsseln und je nach Geltungsdauer abzurechnen.

Wenn in allen Wohnungen Wasserzähler vorhanden sind, muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet, nachträglich Kaltwasserzähler einzubauen und er muss auch dann nicht verbrauchsabhängig abrechnen, wenn die Mieter/innen selbst Wasserzähler eingebaut haben (AG Wedding, Urt. v. 26.02.2002, AZ: 16 C 473/01) oder nicht allen Wohnungen mit Wasserzählern versehen sind (BGH, Urt. v. 12.03.2008, AZ: VIII ZR 188/07).

Was ist nicht umlagefähig?

Zwar dürfen die Kosten der Miete oder des Leasings für den Kaltwasserzähler auf die Miete umgelegt werden, ebenso die Eichkosten und die Kosten für den Zähleraustausch, aber nicht die Anschaffungskosten für einen neuen Zähler.

Nicht umlagefähig sind die Wasserkosten, die z.B. durch einen Wasserrohrbruch oder undichte Leitungen entstehen. Ebenso der Wasserverbrauch, der durch eine Baumaßnahme verursacht wird. Wenn allerdings eine genaue Berechnung auf Grund des Wasserschadens nicht möglich ist, kann die verbrauchte Menge pro Person und Haushalt geschätzt werden.

Unerklärlich hohe Verbrauchswerte hat der Vermieter aufzuklären.

Was beeinflusst diese Betriebskostenart?

Die Wasserkosten werden wesentlich beeinflusst von den Wasserpreisen und dem individuellen Verhalten der Mieter/innen. Allerdings ist zu beobachten, dass sich die unterschiedlichen Verbrauchsmuster der Haushalte innerhalb der Gebäude sehr schnell ausgleichen. Die Gebäudegröße hat dann ebenso wie das Baujahr keinen weiteren Einfluss.

Eine wichtige Einflussgröße stellt die Art Warmwasseraufbereitung dar. Erfolgt sie in Verbindung mit einer Zentralheizung, so liegt der Wasserverbrauch um ca. 10% höher als in Häuser in denen das Wasser durch einen eigenen Boiler erwärmt wird.

Überprüfung dieser Betriebskostenart:

Wenn die Einzelpositionen "Wasser, Abwasser, Niederschlagswasser" vom Vermieter nur in einer Kostenposition abgerechnet werden und diese Gesamtposition des Abrechnungsjahrs im Vergleich zu den Vorjahren zu hoch bzw. die Veränderung unzureichend begründet zu sein scheint (gleiches gilt auch für die Einzelpositionen), sollten vom Vermieter im Rahmen einer Belegeinsicht angefordert werden:

a) die Aufteilung in die Positionen Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser
b) bei Umlage von Wasser und Abwasser über qm/Wohnfläche oder Personen der zur Kostenforderung gehörenden cbm-Verbrauch Frischwasser der Abrechnungseinheit. Rechenweg: cbm Verbrauch x Tarif Wasserbetriebe Euro/cbm = Wasserkosten.
c) bei verbrauchsabhängiger Abrechnung (Wohnungs-Wasserzähler) der Ausweis angefallener Kostenteile, wie Umlagegröße Euro/cbm, Ablese-/Abrechnungskosten, evtl. Wasserzählermiete o.ä. (Sie selbst sollten dann den cbm-Verbrauch der Abrechnung mit den Wasserzähler-Ablesebelegen prüfen.)

Wenn bei der verbrauchsabhängigen Wasser- /Abwasserabrechnung die abgerechnete Umlagegröße Euro/cbm Wasser bzw. Euro/cbm Abwasser mit 20% oder mehr über den Tarifgrößen der Wasserbetriebe Euro/cbm liegt, sollten die Mieter/innen schriftlich beim Vermieter Widerspruch einlegen und die Kosten nur in Tarifhöhe anerkennen. Die Gerichte sehen darin eine nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Gebäudes (LG Braunschweig, Urt. v. 22.12.1998, AZ: 6 S 163/98) und kappen die überhöhte Forderung der Vermieter gänzlich. Der Vermieter muss dann nach den Zählern in den einzelnen Wohnungen abrechnen. Bleibt die Abweichung unter 20% wird ein Messfehler vermutet, den die Mieter/innen zu tragen haben.

Achtung: Nach neuester BGH-Rechtsprechung ist es zulässig, die Kaltwasserkosten zusammen mit den Abwasser- bzw. Entwässerungskosten abzurechnen.

Obwohl grundsätzlich alle Kostenarten einzeln abgerechnet werden müssen, können die Kosten für Frisch- und Schmutzwasser, die innerhalb der Betriebskostenverordnung zwei verschiedene Positionen darstellen (Wasserversorgung Ziffer 2 und Entwässerung Ziffer 3), zumindest dann zulässigerweise zusammen abgerechnet werden, wenn die Berechnung der Kosten für Abwasser vom Frischwasserverbrauch abhängig ist. Das ist der Fall, wenn beide Kostenarten einheitlich nach dem durch den Zähler erfassten Frischwasserverbrauch umgelegt werden.

Begründet wird diese Auffassung damit, dass anhand dieser Angaben es den Mieter/innen ohne Weiteres möglich sei zu kontrollieren, ob die ihnen in Rechnung gestellten Kosten nach den Vereinbarungen im Mietvertrag umlagefähig sind und ob der richtige Umlageschlüssel verwendet wurde. Auch sei es so möglich, den Rechenschritt nachzuvollziehen, mit dem der von den einzelnen Mieter/innen zu tragende Anteil der Frischwasser- und Abwasserkosten ermittelt wurde.

Dabei stellte der BGH fest, dass Mieter/innen gegen diese Abrechnungsart nicht einwenden können, dass die Entwässerungskosten "nachhinken" könnten, wenn der Wasserversorgungsbetrieb den Zählerstand erst mit einiger Verzögerung an den Wasserentsorgungsbetrieb mitgeteilt werde. Da für die Abrechnung jeweils derselbe Zählerstand maßgeblich ist, spiele es für die von den Mieter/innen zu tragenden Kostenanteile keine Rolle, wann der Wasserversorgungsbetrieb den abgelesenen Zählerstand an den Entsorgungsbetrieb übermittelt.

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