So können Sie Ihre Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung endlich nachvollziehen und überprüfen!

Sehen Sie zunächst nach, ob die Heizkostenabrechnung auch tatsächlich Ihre ist: Überprüfen Sie den Namen des Empfängers, die Adresse und ggf. die Lage der Wohnung im Haus. Insbesondere wenn Ihr Vermieter über mehrere Häuser verfügt oder Ihre Hausverwaltung ein großes Unternehmen ist, kann es zu Verwechslungen innerhalb des Hausbestands oder des Hauses kommen.

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Der Abrechnungszeitraum bezeichnet den Zeitabschnitt, in dem die abgerechneten Heizkosten angefallen sind. Er muss in der Abrechnung ganz genau angegeben werden und im Allgemeinen 12 Monate betragen. So ist der reguläre Abrechnungszeitraum für 2011 der 01.01. bis 31.12.2011. Beachten Sie hierzu auch unseren Tipp „Abrechnungszeitraum“.

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Der Nutzzeitraum beschreibt einen Zeitraum innerhalb des Abrechnungszeitraums, in welchem einzelne Mieter/innen im Haus gewohnt haben. Er muss nur dann extra ausgewiesen werden, wenn Mieter/innen innerhalb des Abrechnungszeitraums in das Haus eingezogen oder aus ihm ausgezogen sind.

Zwei Beispiele:

1. Wer im Abrechnungsjahr 2011 erst im Mai in die Wohnung gezogen ist, dessen Nutzungszeitraum ist Mai 2011 bis Dezember 2011.
2. Wer in jenem Jahr im Oktober ausgezogen ist, dessen Nutzungszeitraum ist Januar 2011 bis Oktober 2011.

In unserer Beispielabrechnung lebte die Mieterin das ganze Jahr 2011 über in der Wohnung. Folglich muss ihr Nutzzeitraum nicht extra ausgewiesen werden, da er dem Abrechnungszeitraum entspricht.

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Unter der Überschrift „Energiekosten“ oder „Brennstoffkosten“ werden die im Abrechnungsjahr verbrauchten Brennstoffkosten aufgeführt. Bei Gasheizungen sind einfach die Kosten für die eingekaufte Gasmenge darzustellen. Bei Ölheizungen muss hingegen wie in unserem Beispiel vorgegangen werden:

1. Zunächst wird die vom Vorjahr übriggebliebene Ölmenge als „Anfangsbestand“ den Mieter/innen in Rechnung gestellt.
2. Dazugerechnet wird die im Abrechnungsjahr eingekaufte Ölmenge (in unserem Beispiel unter „Bezüge“).
3. Danach wird hiervon die am Jahresende übrig geblebene Ölmenge (in unserem Beispiel „Endbestand“) abgezogen.

Unabhängig von der Brennstoffart muss der Vermieter stets auch die verbrauchte Brennstoffmenge angeben.

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Zu den reinen Brennstoffkosten kann der Vermieter, sofern mietvertraglich vereinbart, auch folgende Kosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung umlegen:

• die Kosten der Lieferung dieses Brennstoffs,
• die Stromkosten für den Betrieb der Heizanlage,
• die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizanlage,
• die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und -sicherheit sowie der Einstellung durch einen Fachmann,
• die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums,
• die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz,
• die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung,
• die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung,
• die Kosten der Eichung,
• die Kosten der Berechnung und Aufteilung und
• die Kosten der Verbrauchsanalyse.

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Als „Nutzerwechselgebühr“ (auch „Zwischenablesungskosten“ oder „Zwischenablesungsgebühr“ genannt) bezeichnet man die Kosten, die durch eine Zwischenablesung entstehen. Das ist eine Zählerablesung, die während des Abrechnungszeitszeitraums aufgrund des Ein-oder Auszugs notwendig wird.

Die entsprechenden Kosten sind auf Mieter/innen nur umlegbar, wenn dies ausdrücklich und wirksam im Mietvertrag vereinbart worden ist. Lesen Sie hierzu unbedingt unseren Tipp „Zwischenablesung“. Außerdem dürfen dese Kosten natürlich nur auf die Mieter/innen umgelegt werden, die aus- bzw. eingezogen sind.

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Falls auch das Warmwasser über die Zentralheizung erwärmt wird, müssen die Brennstoffkosten und die weiteren Heizkosten in Heiz- und Warmwasserkosten aufgeteilt werden. Die Methode hierzu ersehen Sie aus unserem Beispiel unter „Erläuterung zur Ermittlung der Warmwasserkosten“:

Es wird die Brennstoffmenge zur Erwärmung des Warmwasserst nach einer der Formeln des § 9 Abs. 2 HeizkV unter Berücksichtigung des Warmwasserverbrauchs und der mittleren Gesamttemperatur des Wassers berechnet. Diese Brennstoffmenge wird zum Gesamtverbrauch an Brennstoff ins Verhältnis gesetzt. Dieses prozentuale Verhältnis wird danach auch auf die Kosten übertragen.

Der Vermieter muss die Wärmemenge, die auf die zentrale Wasserversorgungsanlage entfällt, mittels eines Wärmezählers messen bzw. ausnahmsweise den Warmwasserverbrauch über einen Hauptzähler am Warmwasserbereiter ermitteln. Erst wenn beides unmöglich ist, wird der Vermieter die o.g. Formeln benutzen dürfen.

Nachdem man so die Warmwasserkosten errechnet hat, müssen sowohl die Heiz-, als auch die Warmwasserkosten in Grund- und Verbrauchskosten aufgeteilt werden. Nach §§ 7 und 8 HeizkV sollen die Grundkosten mindestens 30% bis maximal 50% betragen, die Verbrauchskosten entsprechend mindestens 50% bis maximal 70 % (höhere Verbrauchskostenanteile sind möglich, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart worden ist).

Als Grundkosten bezeichnet man den Teil der Heiz- und Warmwasserkosten, der nach der Wohnfläche/beheizten Fläche verteilt wird. Der Verbrauchskostenteil wird nach dem Verbrauch verteilt (näheres dazu s.u. unter "Ihre Abrechnung").

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Schließlich werden die Heiz- und Warmwasserkosten der Mieterin/des Mieters errechnet.

In unserem Beispiel sind dies zunächst die Heiz-Grundkosten:

• Dort werden die Gesamtkosten durch die Gesamteinheiten („Gesamtwohnfläche“) geteilt.
• Dies ergibt die Kosten pro Einheit („Betrag je Einheit“).
• Multipiziert man diese dann mit der individuellen Wohnfläche („Ihre Einheiten“), ergibt dies „Ihre Kosten“, sprich die anteiligen Heiz-Grundkosten.

In entsprechender Weise werden die Anteile an den Heiz-Verbrauchskosten, den Warmwasser-Grundkosten und Warmwasser-Verbrauchskosten errechnet.

Im nächsten Schritt werden all diese Kostenanteile zusammengerechnet. Von diesem Betrag werden dann die Vorauszahlungen abgezogen. So ergibt sich ein Guthaben oder eine Nachzahlung.

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