Beratung

 Mietpreis-Check

Tipps zur Überprüfung des Mietpreises

Für die Höhe der zu zahlenden Miete gilt allemal: Was im Mietvertrag steht, muss keineswegs gültig oder gar rechtens sein! Auch lange nach Einzug in Ihre Wohnung haben Sie unter Umständen noch die Möglichkeit, Ihre Miete auf ihre Rechtmäßigkeit hin überprüfen und gegebenenfalls senken zu lassen.

Preisgebundener oder preisfreier Wohnraum

Der Mietpreis ist abhängig von der Wohnraumart und unterscheidet sich nach preisgebundenem und preisfreiem Wohnraum.

Bei preisgebundenem Wohnraum handelt es sich um Sozialwohnungen (öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau) und um steuerbegünstigte Wohnungen (mit Aufwandsdarlehen/-zuschüssen geförderter Wohnungsbau). Für Sozialwohnungen gilt die Kostenmiete, die durch eine von der Investitionsbank Berlin (IBB) genehmigte Wirtschaftlichkeitsberechnung nachgewiesen werden muss.

Alles andere gehört zum preisfreien Wohnraum.

Begrenzung der Miethöhe

Seine Obergrenze findet der Mietpreis in § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG), der eine Überschreitung der üblichen Entgelte - in Berlin also in der Regel der Mietspiegelwerte (siehe unten) - um mehr als 20% als ordnungswidrig und damit als unzulässig einstuft, wenn die überhöhte Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen, also unter Ausnutzung einer Mangellage, gefordert wurde.

Vereinbaren Sie aber nicht leichtfertig eine überhöhte Miete in der Hoffnung auf spätere Herabsetzung! Lassen Sie sich beraten. Denn es kann sogar ein Mietpreis zulässig sein, der bis zu 50 % über den üblichen Entgelten liegt - wenn denn ein solcher "zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist" und kein "auffälliges Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters" besteht (§ 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG).

Mietwucher

Das Fordern einer Wuchermiete ist nach § 291 Strafgesetzbuch (StGB) unter Strafe gestellt. Mietwucher liegt vor, wenn der Vermieter unter vorsätzlicher Ausnutzung z. B. einer Zwangslage der Mieter/innen oder ihrer Unerfahrenheit oder ihrem Mangel an Urteilsvermögen eine Miete fordert, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht. Davon kann man ausgehen, wenn die verlangte Miete die ortsübliche Miete um mehr als 50% übersteigt. Für die Verfolgung von Mietwucher ist die Staatsanwaltschaft zuständig. In der Praxis kommt eine strafrechtliche Anwendung dieses Paragraphen kaum vor.

Berliner Mietspiegel 2009

Berliner Mietspiegeltabelle 2009

Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung 2009

Der Berliner Mietspiegel 2009 ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB.

§ 558 d Qualifizierter Mietspiegel

(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.

(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.

(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in einer Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage innerhalb der letzten vier Jahre vereinbart oder von Betriebskostenveränderungen abgesehen, verändert worden sind. Dies entspricht der Definition des § 558 Absatz 2 BGB.

In der ortsüblichen Vergleichsmiete sind nicht enthalten: die unveränderten Mieten aus bestehenden Mieterverhältnissen sowie die Mieten der preisgebundenen Wohnungen (Sozialwohnungen oder Wohnungen mit öffentlich geförderter Modernisierung mit Mietbegrenzung). Mieterorganisationen fordern seit langem, dass auch unveränderte Bestandsmieten zur Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete beitragen sollen. Hierdurch würde die Mietendynamik abgemildert.

Der Berliner Mietspiegel 2009 wird nach den Berliner Sommerferien in mehreren Tageszeitungen als Beilage erscheinen. Er ist ab dann auch kostenlos bei allen Bezirksämtern oder bei uns erhältlich.

Der Berliner Mietspiegel 2009 gilt unmittelbar nur für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (ab drei Wohnungen) in Berlin, die bis zum 31.12.2007 bezugsfertig geworden sind.

Er gilt nicht für

• Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern,
• Neubauwohnungen, die seit dem 01.01.2008 bezugsfertig geworden sind,
• preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen
• Wohnungen mit Außentoilette

Der Mietspiegel gilt für ganz Berlin, wobei der Neubau der Baualtersklasse ab 1973 bis 1990 in nach Ost und West getrennten Spalten ausgewiesen wird. Der Grund dafür liegt in der unterschiedlichen Wohnungs- und Mietenstruktur in den betreffenden Baualtersklassen.

Die folgenden Hinweise beziehen sich auf den Umgang mit der Mietspiegeltabelle, der dazu gehörigen Orientierungshilfe und den Sondermerkmalen.

Zur Überprüfung Ihrer Miete können Sie auch den Online-Abfrageservice der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung benutzen. (Hinweis: Der Mietspiegel ist als PDF dort kostenlos erhältlich. Der Abfrageservice wird am 24.06.2009 auf den neuen Mietspiegel 2009 umgestellt.)

Das richtige Mietspiegelfeld

Das für Ihre Wohnung richtige Mietspiegelfeld lässt sich aus dem Mietspiegel anhand der folgenden vier verwendeten Kriterien herausfinden, die Sie in bzw. bei der Tabelle finden: Baualter, Wohnfläche, Wohnlage und Ausstattung. Die ersten drei Kriterien sind relativ einfach zu prüfen. Besonderes Augenmerk sollten Sie auf das vierte Kriterium Ausstattung verwenden. Sollten Sie auf eigene Kosten etwas erstmalig in Ihrer Wohnung eingebaut haben, das den Wohnwert erhöht (z.B. Bad/Dusche oder eine Gasetagenheizung = Sammelheizung), so wird bei der Einordnung so verfahren, als ob dies nicht vorhanden wäre, da es Ihnen ja nicht von Ihrem Vermieter zur Verfügung gestellt worden ist. Gleiches gilt für den Fall, dass Sie vom Vormieter oder vom Vermieter Einrichtungen gekauft haben.

Zuordnung der Wohnlage

Die genaue Zuordnung zur einfachen, mittleren oder guten Wohnlage ergibt sich aus dem Straßenverzeichnis. Die zutreffende Einordnung Ihres Wohnhauses können Sie bei Ihrem bezirklichen Wohnungsamt oder über das "Mietspiegeltelefon" der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr (Tel. 030 - 90 12 37 37) erfahren. Auskunft zur Wohnlage erhalten Sie auch in unseren Beratungsstellen und der Geschäftsstelle.

Im Straßenverzeichnis sind Straßen, in denen eine sehr hohe Lärmbelastung durch Straßen- und Fluglärm ermittelt wurde, durch einen Sternchen (*) gekennzeichnet. Berücksichtigt wurden beim Straßenlärm in der Regel Hauptverkehrsstraßen sowie das Straßenbahnnetz. Die Kennzeichnung mit * ist also kein ausschließlicher Hinweis für erhebliche Lärmbelastung - die Lärmbelastung anderswo durch Schienenlärm kann z.B. ebenso hoch sein wie die Lärmbelastung durch Straßenverkehr in den Straßen mit *. Deshalb ist diese Kennzeichnung nur als Orientierung zu verstehen.

Als sehr hohe Lärmbelastung gelten durchschnittlich über 65 dB(A) am Tag oder 55 dB(A) in der Nacht.

Abschläge für Minderausstattung

Für Wohnungen, deren Ausstattung deutlich unter dem Durchschnitt liegt, gelten folgende Abschläge von den Mietspiegelbeträgen:

• 0,33 Euro für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918) ohne Sammelheizung und ohne Bad, mit Innentoilette. Der Abschlag erfolgt von dem entsprechenden Betrag in der Spalte 1.
• 0,37 Euro für Altbauwohnungen (bezugsfertig 1919 bis 1949) ohne Sammelheizung und ohne Bad, mit Innentoilette. Der Abschlag erfolgt hier von dem entsprechenden Betrag in der Spalte 3.
• 1,27 Euro für Neubauwohnungen (bezugsfertig 1950 bis 1955) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit Innentoilette. Der Abschlag erfolgt hier von dem entsprechenden Betrag in der Spalte 5.
• 0,98 Euro für Neubauwohnungen (bezugsfertig 1956 bis 1964) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit Innentoilette. Der Abschlag erfolgt hier von dem entsprechenden Betrag in der Spalte 6.

Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine unterdurchschnittlich ausgestattete Wohnung wird am einfachsten wie folgt errechnet: Sie ermitteln zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete - wie wir es weiter unten darlegen - anhand des zutreffenden Mietspiegelfelds. Von diesem Betrag ziehen sie dann den Abschlag ab.

Leerfelder im Mietspiegel

Steht kein Wert in dem für Ihre Wohnung zutreffenden Mietspiegelfeld, so hat es bei der Aufstellung des Mietspiegels nicht genügend Vergleichswohnungen in dieser Kategorie gegeben. Ein Zurückgreifen auf Nachbarfelder ist nicht zulässig.

Die Spannen im Mietspiegelfeld

Haben Sie das für Ihre Wohnung zutreffende Mietspiegelfeld gefunden, müssen Sie noch die Spanneneinordnung vornehmen, also feststellen, ob und inwieweit die ortsübliche Miete für Ihre Wohnung vom Mittelwert abweicht. Denn über die in den Tabellen aufgeführten allgemeinen Merkmale Alter, Größe, Lage und Ausstattung hinaus unterscheiden sich Wohnungen noch in anderen Merkmalen, die einen Vor- oder Nachteil für die jeweilige Wohnung darstellen und deshalb Einfluss auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete haben. Diese Abweichungen berechnen sich aufgrund von Sondermerkmalen und zum anderen aufgrund der zusätzlichen Merkmale, die in der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung ausgewiesen sind.

Sondermerkmale

Sie müssen zunächst feststellen, welche Sondermerkmale auf Ihre Wohnung zutreffen. Die Untersuchung des Mietengefüges bei Erstellung des Mietspiegels hat ergeben, dass beim Vorliegen bestimmter Sondermerkmale eine eigene Wohnungsqualität gegeben ist, woraus sich eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete für solchen Wohnraum ergibt. Die ermittelten Sondermerkmale und die Höhe der Abweichungen von der ortsüblichen Vergleichsmiete wurden in einer gesonderten Tabelle einheitlich für ganz Berlin erfasst. Diese Sondermerkmale sind nachfolgend näher definiert.

Zu-/Abschläge in Euro/qm monatlich

• Modernes Bad + 0,24

Ein Bad, dessen Wände mindestens bis zu einer Höhe von 1,80 m gefliest sind, das mit Bodenfliesen und einer Einbauwanne oder Einbaudusche ausgestattet ist; es sei denn, diese Ausstattung und die Sanitärausstattung sind nicht (mehr) als zeitgemäß anzusehen.

• Dusche von Badewanne getrennt + 0,38

• Moderne Küchenausstattung + 0,25

Eine Küche, die mit Küchenschränken, einer Einbauspüle, einer Dunstabzugshaube, einem Einbauherd mit mindestens vier Kochstellen und einem Backofen sowie Wandfliesen im Arbeitsbereich ausgestattet ist ; es sei denn, diese Ausstattung ist nicht (mehr) als zeitgemäß anzusehen.

• Hochwertiger Boden/-belag + 0,17

Parkett, Natur- oder Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag. Wesentlich ist, dass der Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume vorhanden ist.

• Wenn zusätzlich in gutem Zustand, weitere + 0,08 Euro/qm

• Zweites WC in der Wohnung + 0,28

• Bad mit WC ohne Fenster - 0,12

Bei Vorliegen von Sondermerkmalen kann der Spannenoberwert überschritten bzw. der Spannenunterwert unterschritten werden.

Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung

Nun muss ermittelt werden, welche zusätzlichen Merkmale auf Ihre Wohnung zutreffen und sich wohnwertmindernd oder wohnwerterhöhend auswirken. Der Mietspiegeltabelle ist eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung beigefügt. Mit dieser Orientierungshilfe werden die zu berücksichtigenden zusätzlichen Merkmale bezeichnet, diese zusätzlichen Merkmale sind in fünf Merkmalgruppen aufgeteilt:

• Bad/WC
• Küche
• Wohnung
• Gebäude
• Wohnumfeld

Die fünf Merkmalgruppen gehen mit je 20% - positiv oder negativ - in die Berechnung des für Ihre Wohnung zutreffenden Mietspiegelwerts ein. Wenn innerhalb einer Merkmalgruppe die Anzahl der positiven und negativen Merkmale gleich ist, heben sie sich gegenseitig auf. Wenn nur ein einziges positives oder negatives Merkmal vorhanden ist, reicht es aus, die betreffende Merkmalgruppe positiv oder negativ werden zu lassen.

1.	Ausstattung Bad/WC	20%
2.	Ausstattung Küche	20%
3.	Ausstattung Wohnung	20%
4.	Ausstattung Gebäude	20%
5.	Wohnumfeld	20%
		100%

Überwiegen in einer Merkmalgruppe die wohnwertmindernden Merkmale, ist ein Abzug von 20% der Differenz zwischen Mittelwert und Spannenunterwert vorzunehmen.

Überwiegen in einer Merkmalgruppe die wohnwerterhöhenden Merkmale, ist ein Zuschlag von 20% der Differenz zwischen Mittelwert und Spannenoberwert gerechtfertigt.

Jetzt müssen Sie auch die Sondermerkmale (falls vorhanden), die auf Ihre Wohnung zutreffen, in Ihre Prüfung beim Ausfüllen der Orientierungshilfe einbeziehen: Denn beim Vorliegen bestimmter Sondermerkmale sind ähnliche Merkmale in den Orientierungshilfen nicht zu berücksichtigen, so dass sie auch nicht in die Berechnung eingehen. (Näheres siehe unter "Sondermerkmale".)

Die fünf Merkmalgruppen werden gegeneinander aufgerechnet.

Beispiel: In drei Merkmalgruppen überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, in einer die wohnwertmindernden. Es verbleiben also zwei Merkmalgruppen mit überwiegend wohnwerterhöhenden Merkmalen in der Berechnung. Das sind 2 x 20% = 40% der Differenz zwischen Mittelwert und Spannenoberwert.

Wie bei den Ausstattungskriterien der Mietspiegeltabelle gilt auch hier: Haben Sie auf eigene Kosten etwas erstmalig geschaffen, das wohnwerterhöhend ist, z.B. den Boden des Bads erstmalig gefliest, so ist dies nicht zu berücksichtigen - ebenso wenig eine vorhandene Waschmaschine, wenn es Ihre eigene ist. Es zählt nur das, was zusammen mit der Wohnung vermietet wird.

Zulässige Miethöhe

Haben Sie über die Spanneneinordnung den für Sie zutreffenden Mietwert ermittelt, müssen Sie - falls diese zutreffen - noch die Zu- oder Abschläge für Sondermerkmale berücksichtigen. Das Ergebnis ist die ortsübliche Vergleichsmiete Ihrer Wohnung in Euro pro Quadratmeter und Monat.

Mietspiegelwert und Nettokaltmiete

Zahlen Sie eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenumlage, gelten für Ihre Wohnung die entsprechenden Werte des zutreffenden Mietspiegelfelds unmittelbar, da die im Mietspiegel angegebenen Quadratmeterpreise Nettokaltmieten darstellen - also Mieten ohne "warme" und "kalte" Betriebskosten und ohne Zuschläge wegen Untervermietung oder gewerblicher Nutzung von Wohnräumen.

Mietspiegelwert und Bruttokaltmiete

Verlangt der Vermieter bei vereinbarter Bruttokaltmiete eine höhere Miete nach § 558 BGB unter Berufung auf den Mietspiegel, muss er die ortsübliche Vergleichsmiete in Gestalt einer Bruttokaltmiete bilden. Dazu muss er wie oben beschrieben zunächst die ortsübliche Nettokaltmiete ermitteln und dann die tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten hinzurechnen.

Weitere Informationen zu Mieterhöhung finden Sie unter Mieterhöhung in unseren mietrechlichen Tipps von A bis Z. Diese Informationen gibt es auch als PDF.